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土地使用權(quán)會(huì)免費(fèi)延期嗎？土地使用權(quán)到期了該怎么辦？

時(shí)間：2016-04-21 14:44:02 編輯：本站整理 242

溫州的一起關(guān)于土地使用權(quán)的問題議論紛紛，土地使用權(quán)續(xù)費(fèi)讓很多業(yè)主頭痛。土地使用權(quán)會(huì)免費(fèi)延期？土地使用權(quán)到期了該怎么辦？

土地使用權(quán)會(huì)免費(fèi)延期嗎？土地使用權(quán)到期了該怎么辦？

土地使用權(quán)會(huì)不會(huì)免費(fèi)延期

據(jù)媒體報(bào)道，今年3月，溫州市民王先生買了一套二手房，過戶的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)房子的土地使用證只有20年，而且已經(jīng)在3月4日過期了。當(dāng)?shù)卣ぷ魅藛T稱：要拿到新的土地證，必須補(bǔ)繳費(fèi)用延長土地使用期限，初步估算，這筆續(xù)期費(fèi)大約要30萬元，而這套房子總價(jià)才65.8萬元。對此，溫州市國土局回應(yīng)稱，物權(quán)法規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿自動(dòng)續(xù)期，但"自動(dòng)續(xù)期"該如何續(xù)期，目前國家尚未出臺(tái)相關(guān)實(shí)施細(xì)則。近期媒體報(bào)道"收取幾十萬元出讓金才能續(xù)期"是對信息的誤讀。此事引發(fā)了“土地期滿如何續(xù)期”問題的熱議。

截止21日14時(shí)，共計(jì)23,848人參與話題討論。83.91%的網(wǎng)友表示沒有遇到過土地出讓期限已滿的情況，遇到的僅為8.18%。另外84.12%的網(wǎng)友認(rèn)為土地期滿不應(yīng)該繳納土地出讓金續(xù)期，14.07%的人稱應(yīng)繳納，但不應(yīng)太高。

4月19日晚，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)發(fā)文稱：深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)決定，1995年9月18日前與深圳市規(guī)劃和國土局已簽訂《土地使用權(quán)出讓合同》的土地，順延至國家法定最高年期，不用補(bǔ)交地價(jià)款。

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而自溫州土地使用年限到期的事件迅速發(fā)酵以來，多名學(xué)者認(rèn)為《物權(quán)法》第149條第一款規(guī)定的“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”，“自動(dòng)續(xù)期”即無條件續(xù)期，不需要補(bǔ)交費(fèi)用。

但對此意見，溫州市國土局的相關(guān)工作人員明確表示“不可能”，并聲稱“此舉會(huì)造成國有資產(chǎn)的流失”。

多名土地使用權(quán)到期的業(yè)主表示，能夠接受續(xù)交土地出讓金，但不能太高，其中一位業(yè)主表示：“如果按照此前鹿城區(qū)國土分局下屬的評估機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果，需要繳納接近目前房價(jià)三分之一的土地出讓金，我絕對不會(huì)交?！边@名業(yè)主直言，希望仍能按照20年前的標(biāo)準(zhǔn)繳納。

對于業(yè)主的訴求，溫州市國土局的工作人員指出，20年間溫州的土地及樓市價(jià)格飆漲，如過仍按照20年前的標(biāo)準(zhǔn)繳納，對繳納70年土地出讓金的業(yè)主不公平，間接否定了這種可能性。

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土地使用權(quán)到期了該怎么辦

雖然對于大多數(shù)人來說，住宅的用地使用年限還有數(shù)十年，但人們普遍追問：房產(chǎn)的土地使用權(quán)到期了該如何續(xù)期？

專家介紹，目前，關(guān)于住宅用地使用年限續(xù)期的法律依據(jù)主要是物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”。

中國人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任楊立新說，在物權(quán)法之前，城市房地產(chǎn)管理法曾規(guī)定，“經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金”。但城市房地產(chǎn)管理法對于物權(quán)法而言，是舊法，按照新法優(yōu)于舊法的原則，目前還是應(yīng)該遵循物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定。

汪麗娜等認(rèn)為，雖然物權(quán)法明確提出“自動(dòng)續(xù)期”，但是由于缺乏細(xì)則，如何“自動(dòng)續(xù)期”存在不確定性，目前來說難以操作?！巴恋厥褂闷谙抟?guī)定２０年和７０年，其出讓金是不一樣的。政府出讓２０年土地使用權(quán)，續(xù)期如果不補(bǔ)交出讓金，政府的利益會(huì)受損，而且對其他已經(jīng)繳納７０年出讓金的業(yè)主也是不公平的?！?/p>

有專家指出，約定２０年以及沒有達(dá)到最高限７０年的，首先應(yīng)當(dāng)自動(dòng)續(xù)期至７０年，同時(shí)補(bǔ)交約定年限與７０年土地使用權(quán)期間的出讓金差價(jià)。

但也有部分學(xué)者持不同看法，認(rèn)為“補(bǔ)差價(jià)”的做法沒太必要。因?yàn)闊o論怎么補(bǔ)，這幾十年土地出讓的差價(jià)都很大。“土地出讓年限的利益落差是由地方政府當(dāng)年決策造成的，如果讓現(xiàn)在的住戶來承擔(dān)成本，既不公平也很難實(shí)施。”浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心專家田傳浩表示。

那么，對于７０年土地使用權(quán)到期的房產(chǎn)又該如何續(xù)期？應(yīng)有償還是無償？楊立新認(rèn)為，有兩個(gè)辦法可供選擇：一是免費(fèi)，讓利給業(yè)主；二是費(fèi)改稅，不再收取出讓金，而是由取得永久性住宅建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利人向國家繳納稅金。

汪麗娜說，在我國，房屋是很多老百姓最大的財(cái)富。一些人拿出大部分的積蓄買房，房屋的增值不是因?yàn)榉课荼旧矶峭恋?。從這個(gè)意義上來說，７０年之后再交一大筆出讓金顯然不太合理，可以象征性交一點(diǎn)。

汪麗娜、楊立新等認(rèn)為，在強(qiáng)調(diào)法治社會(huì)的今天，首先需要明確的是，要堅(jiān)持有法必依，嚴(yán)格落實(shí)物權(quán)領(lǐng)域的立法成果，增強(qiáng)人民群眾對國家物權(quán)制度的信心；另一方面，針對物權(quán)法規(guī)定并不詳盡的現(xiàn)實(shí)，通過充分吸取民意及規(guī)范的程序，盡早出臺(tái)關(guān)于土地出讓續(xù)期的實(shí)施細(xì)則，緩解公眾焦慮。